Юридическая информация

Введение к статье: У находится в Яньчэне, провинция Цзянсу. Местный поселок городского типа подлежит сносу, в объем сноса включен и его дом. Люди из группы по сносу пришли вести переговоры с его домом и предоставили ему только переселенческий дом площадью 200 квадратных метров. Это было основано на площади его дома на аэрофотокарте 1996 года. Однако площадь земельного участка в сертификате на землю, который его семья получила в 1998 году, составляла 272 квадратных метра, а площадь дома — 217 квадратных метров. Если компенсация исходит из норматива в 200 квадратных метров, то это слишком мало! Цены на жилье рядом – 25 000 за квадратный метр. До сих пор сносимые люди не получили никакого официального письменного уведомления, не видели официальных заявлений или разрешений. Как компенсировать снос трущоб в городских поселках? На основе аэрофотоснимков или земельного сертификата?

1. Должна ли компенсация основываться на результатах аэрофотосъемки или площади в земельном сертификате?

1. Аэрофотоснимки не имеют юридической силы и являются лишь вспомогательными фотографиями осмотра. Для домов без лицензии будет использоваться аэрофотосъемка для определения площади земли и домов. Таким образом, при наличии земельного сертификата компенсация будет зависеть от площади, указанной в земельном сертификате. Если сертификата на землю нет, компенсация будет зависеть от площади аэрофотоснимка.

2. В соответствии со статьей 17 Положения об экспроприации и компенсации домов на государственной земле, муниципальные и уездные народные правительства, которые принимают решение об экспроприации домов, должны предоставить компенсацию экспроприированным лицам, включая: компенсацию стоимости экспроприированных домов; компенсация за переселение и временное переселение, которое, по мнению Ин Тин, вызвано экспроприацией домов; возмещение убытков, вызванных остановкой производства и бизнеса из-за экспроприации домов. Народные правительства на уровне городов и уездов должны разработать меры субсидий и вознаграждений для предоставления субсидий и вознаграждений экспроприированным лицам.

(1) Компенсация основных средств

Компенсация за землю, дома, здания и наземные приспособления, которые не могут быть перемещены, а также за утраченные в результате перемещения машины и оборудование и т.п.

(2) Компенсация за навесное оборудование и молодые культуры.

Статья 26 «Правил применения Закона о землеустройстве» предусматривает: «Компенсационные выплаты за наземные приспособления и молодые посевы принадлежат владельцам наземных приспособлений и молодых посевов». Ин Тин считает, что согласно этому положению, если владельцем является физическое лицо, выплата будет произведена физическому лицу; если владельцем является группа фермеров, выплата будет произведена некоторым группам фермеров; если собственником является сельская коллективная хозяйственная организация, то она будет выплачиваться колхозной организации.

(3) Возмещение убытков, причиненных приостановкой производства и деятельности.

Убытки от остановки производства и бизнеса включают «должно быть оплачено» и «нужно быть заработано». То есть фактические и ожидаемые операционные убытки. Речь идет о сопутствующих потерях и расходах, вызванных остановкой производства и деятельности.

(4) Затраты, связанные со сносом и переездом

То есть затраты, непосредственно понесенные при сносе и переезде. Включая затраты на отладку и ремонт машинного оборудования, расходы на разборку и упаковку материалов, транспортные расходы, расходы на перемещение и установку оборудования и т. д.

(5) Стимулы к сносу

Поощрительные сборы, возникающие в связи с политикой сноса, включают плату за ускоренный переезд, поощрительные сборы за снос и т. д.

(6) Убытки, вызванные незаконным и насильственным сносом

За ущерб технике, оборудованию и другому имуществу, причиненный незаконным и насильственным сносом, владельцы бизнеса могут потребовать возмещения убытков и обратиться за государственной компенсацией.

2. Какую компенсацию должен получить Ву?

(1) Ву не получил никакого официального письменного объявления и не видел документа об одобрении приобретения земли. Сторону, занимающуюся сносом, подозревают в незаконном отводе земли. Согласно соответствующим законодательным положениям, перед осуществлением реквизиции земли должны быть включены следующие процедуры, чтобы быть законными: уведомление о статусе реквизиции земли, подтверждение расследования реквизиции земли, письменное уведомление о статусе реквизиции земли, уведомление о слушании по реквизиции земли и организация слушания по реквизиции земли.

(2) Если рассматриваемая земля является землей, находящейся в государственной собственности, компенсация должна включать компенсацию за землю, дома, посаженные культуры, фруктовые деревья, молодые культуры, расходы на переселение, льготы по сносу и т. д. Земля, рассматриваемая в этом случае, является землей, находящейся в государственной собственности, и является сельскохозяйственной землей. Помимо жилищной компенсации, соответствующая компенсация также должна быть предоставлена ​​в соответствии с законами и постановлениями об экспроприации государственной земли, компенсации за снос и переселение, а также в соответствии с местной политикой компенсации за сельскую землю.

1. В данном случае, поскольку земля принадлежит праву собственности, регистрация прав собственности в моей стране является основным методом. Следовательно, то, как был зарегистрирован земельный сертификат Ву, должно быть компенсировано на основе содержания, записанного в земельном сертификате. Площадь земельного сертификата Ву составляет 272 квадратных метра, поэтому компенсация должна основываться на этой площади.

2. Статья 21 Положения об отчуждении и компенсации домов на землях государственной собственности предусматривает, что экспроприируемое лицо может выбрать денежную компенсацию или обмен прав собственности на дом. Интин узнала, что если экспроприируемое лицо решит обменять права собственности на дом, народное правительство на уровне города или уезда должно предоставить дом для обмена прав собственности, а также рассчитать и урегулировать разницу между стоимостью экспроприированного дома и стоимостью дома, использованного для обмена правами собственности с экспроприированным лицом.

3. Если личные жилые помещения экспроприируются в связи с реконструкцией старых городских территорий и экспроприируемое лицо решает обменять права собственности на дом в зоне реконструкции, народное правительство уровня города или уезда, которое принимает решение об экспроприации дома, должно предоставить дома в зоне реконструкции или прилегающей территории.

4. Площадь дома в 217 квадратных метров оценил сам Ву. Что касается конкретной области, вы можете попросить специалистов из оценочного агентства измерить и оценить ее. Например, результат оценки — 217 квадратных метров. Дом для переселения и компенсация за снос должны распределяться исходя из этой площади, с учетом конструкции и строительных материалов дома, а также цены близлежащего коммерческого жилья и других факторов.

5. При наличии посаженных сельскохозяйственных культур, лесов, плодовых деревьев и молодых культур они также должны получить соответствующую компенсацию. Конкретный расчет основан на местных стандартах компенсации.

6. Также включает расходы на переезд, поощрительные выплаты и т. д.

3. Последние положения о компенсации за снос старых городских территорий, реконструкцию трущоб и снос городских поселков в провинции Цзянсу.

В начале апреля 2018 года правительство города Яньчэн опубликовало «Заключения по экспроприации отремонтированных домов и связанным с этим вопросам в старых городах (трущобах) города Яньчэн», что вызвало широкую обеспокоенность среди горожан. По сравнению с предыдущей политикой экспроприации, компенсации и переселения, какие корректировки и изменения будут внесены в «Обработку мнений», которая официально вступит в силу с 9 мая этого года? Какие «льготы» и «льготы» получат экспроприированные люди в плане компенсаций и переселения? 26 апреля соответствующее лицо, ответственное за муниципальное управление экспроприации, дало подробное разъяснение по этому поводу.

1. Умеренное смягчение нормативов определения зоны компенсации.

(1) Первоначально были сформированы «недокументированные» дома, построенные до того, как была сформирована версия карты аэрофотосъемки городской территории 1986 года. Если существующие здания соответствуют карте аэрофотосъемки, они будут компенсированы и переселены в соответствии с законным строительством. Дома, построенные после этого, будут считаться незаконной постройкой. «Мнения по обработке заключений» были изменены, чтобы обеспечить ступенчатую, дифференцированную и снижающуюся компенсацию и переселение за «недокументированные» дома на основе карт аэрофотосъемки 1986, 1996 и 2005 годов.

(2) Для «нелицензированных» домов, построенных до формирования карты аэрофотосъемки 1986 года, нормы компенсации и переселения останутся неизменными. Для «недокументированных» домов, построенных между версией карты аэрофотосъемки 1986 года и версией 1996 года, если текущее здание соответствует карте аэрофотосъемки, площадь дома (максимум не более 140 квадратных метров) будет рассчитываться исходя из максимальной площади земельного участка, не превышающей 200 квадратных метров, коэффициента площади этажа 0,7 для бунгало и 1,1 для зданий. Будут произведены компенсации и переселение. Лишняя часть будет компенсирована в размере 80% от стоимости замены, но расселение не будет предусмотрено. Для «недокументированных» домов, построенных между версией карты аэрофотосъемки 1996 года и версией 2005 года, если существующие здания соответствуют версии карты аэрофотосъемки 2005 года, они будут компенсированы по цене строительства и установки и не будут переселены. Если экспроприируемое лицо не поддерживает сотрудничество в работах по экспроприации дома и не может подписать компенсационное соглашение в течение срока действия договора, оно не имеет права на жилищную компенсацию, определенную на основании карт аэрофотосъемки 1996 и 2005 годов.

2. Субсидии на отселение новых малоквартирных жилых домов.

«Обработка мнений» увеличивает субсидии на площади переселения для экспроприированных домов с законной площадью застройки 90 квадратных метров или менее в городских районах. В случае переселения этих экспроприированных домов из бунгало в многоэтажные, небольшие высотные и высотные переселенческие дома площадь отселения увеличивается на 10% и 15% соответственно. При переселении домов из многоэтажных домов в небольшие многоэтажные и многоэтажные переселенческие дома площадь отселения увеличивается соответственно на 10%. Цена дополнительных домов для переселения будет установлена ​​по цене переселения. Если выбрана денежная компенсация и экспроприируемый дом на небольшой территории представляет собой бунгало или многоэтажный дом, единовременная субсидия денежной компенсации будет рассчитываться путем увеличения на 15% и 10% соответственно в зависимости от площади расселения. Экспроприированные дома с законной площадью застройки, превышающей 90 квадратных метров, не будут пользоваться этой субсидией.

3. Уточнить вознаграждение за межрегиональные зоны переселения.

Статья 13 «Меры по осуществлению строительства и управления коммерческими домами низкой и средней стоимости в городской зоне города Яньчэн» (Яньчжэнфа [2007] № 155) предусматривает, что «сносимые лица могут приобрести коммерческий дом средней и низкой стоимости в пределах разрешенной законом площади сноса площадью 10 квадратных метров». Выяснилось, что после того, как снос был заменен на экспроприацию, этот метод все еще использовался в операции. В основном они были нацелены на экспроприированные небольшие по площади дома в старом городе и переселили их за пределы старого города. Если площадь переселения составляла менее 10 квадратных метров, пропорционально увеличенная площадь переселения составляла 10 квадратных метров, а расчет производился на основе цены переселения. Поскольку существующие документы политики экспроприации неясны, «Заключения по реализации» это исправляют.

4. Повысить минимальную компенсацию и стандарты переселения.

(1) Первоначальный минимальный стандарт компенсации и переселения в городских районах таков: вы можете выбрать дом для переселения площадью 50 квадратных метров в назначенном правительством месте или денежную компенсацию в размере не более 150 000 юаней. В целях полной защиты условий жизни и уровня людей, испытывающих жилищные трудности, минимальные стандарты компенсации будут увеличены до 54 квадратных метров и 300 000 юаней соответственно.

(2) Увеличить стандарт компенсации за переезд. При расчете на основе законной площади застройки экспроприированных домов стандарт компенсации при переселении для жилых домов будет увеличен с 10 юаней за квадратный метр до 20 юаней за квадратный метр, а дополнительная плата за менее 500 юаней будет увеличена с 500 юаней до менее 1000 юаней.

5. Новые стимулы для подписания контрактов и перевода номеров

Если экспроприируемое лицо подпишет договор и подаст заявление об отказе от дома в установленный договором срок, помимо вознаграждений, предусмотренных статьей 7 «Заключения народного правительства города Яньчэн по решению вопросов, связанных с экспроприацией и компенсацией домов на государственной земле в городских районах» (Янь Чжэнфа [2011] № 281), каждому домохозяйству будет предоставлено подписное вознаграждение в размере до 10 000 юаней и вознаграждение за передачу дома в размере до 10 000 юаней соответственно в зависимости от порядка подписания договора и передачи дома. Конкретные методы стимулирования должны быть указаны в плане компенсации за экспроприацию проекта муниципальными и уездными народными правительствами, которые принимают решение об экспроприации.

Интин напоминает вам:

На практике, поскольку стоимость домов в трущобах может быть относительно низкой, размер компенсации также может быть снижен. Поэтому вам следует сначала определить, является ли ваш дом, отнесенный к сносу, домом в трущобном городке. Давайте посмотрим, проводятся ли процедуры сноса строго в соответствии с нормами об экспроприации и компенсации домов на землях, находящихся в государственной собственности. Иногда группы по сносу незаконно сносят дома на территории трущоб. Если вас уведомили о том, что район, где расположен ваш дом, будет преобразован в трущобы, вам следует заранее сфотографировать дом изнутри и снаружи, чтобы сохранить доказательства до его сноса. При сносе дома место сноса необходимо сфотографировать и сохранить все оригинальные доказательства (фото и видео). При необходимости вы можете позвонить, чтобы сообщить о преступлении и зафиксировать преступление одновременно с доказательством насильственного сноса. Если ваш дом был незаконно снесен, пожалуйста, защитите свои права посредством административной проверки, административного судебного разбирательства и других законных каналов в течение 6 месяцев. Если этот срок исковой давности будет превышен, возможность правовой защиты будет потеряна. Чтобы добиться максимальной выгоды, вы можете прочитать более соответствующую юридическую информацию, чтобы понять содержание проекта экспроприации и сноса, или поискать решения у профессионального юриста по экспроприации и сносу.