Юридическая информация

Введение в статью: При оценке сноса результат оценки тесно связан с суммой компенсации. Пять методов оценки при приобретении земли и сносе: метод восстановительной стоимости, метод дохода, метод рыночного сравнения, метод гипотетического развития и метод корректировки базовой цены на землю. Если будет выбран метод оценки, не выгодный для сносимых людей, сумма компенсации будет значительно уменьшена. Двумя наиболее часто используемыми методами оценки компаний являются метод затрат и метод рыночного сравнения.

Первый метод, метод восстановительной стоимости.

Наиболее распространенным методом оценки с использованием метода восстановительной стоимости также является замена надземных зданий и заводов компании. Выберите момент времени оценки. Если сбор на месте должен начаться 2 января, стоимость замены будет рассчитана на основе этого фактического момента оценки. Например, стоимость гражданского строительства + стоимость рабочей силы + стоимость соответствующих налогов = полученная восстановительная стоимость, а затем вычесть соответствующую ставку дисконтирования (70% или 80% и т. д.). В прошлом широко использовался затратный метод, и стоимость земли и дома можно было оценить с помощью затратного метода. Однако действующие Положения об экспроприации и компенсации домов на государственной земле и Меры по оценке экспроприации домов требуют использования метода рыночного сравнения. Оценки обычно основаны на рыночной стоимости близлежащих домов. Если сейчас ваш дом оценивается по затратному методу, вас могут обмануть.

Во-вторых, метод дохода

1. Соответствующие требования имеются и в «Положении об отчуждении и компенсации домов на землях, находящихся в государственной собственности». Команда по сносу здания Интинг узнала, что если он используется для производства и эксплуатации, то для оценки его производства и эксплуатации необходимо использовать доходный метод, то есть оценить ожидаемый будущий доход и выбрать соответствующую ставку капитализации, чтобы отразить норму прибыли, получаемую от инвестирования капитала в недвижимость. Понятие ставки капитализации на практике используется нечасто. Это норма прибыли, получаемая от инвестирования недвижимости, домов и земли в соответствующий доход.

2. Доходный метод в основном оценивает некоторые коммерческие организации, осуществляющие на практике фактическое производство и операции. В геометрической прогрессии растут некоторые отрасли с относительно большой добавленной стоимостью труда, трудоемкие отрасли и отрасли с запатентованными технологиями, которые могут приносить трудовые доходы. В принципе, предприятия этих отраслей фактически должны оцениваться по доходному методу.

Доходный метод на практике не получил широкого распространения. В ходе переговоров с оценочной компанией оценочная компания не использовала доходный метод.

В-третьих, метод рыночного сравнения.

Метод рыночного сравнения относится к схожим рыночным ценам недвижимости, то есть, исходя из одного и того же местоположения, того же местоположения, одного и того же характера (государственная, коллективная) и одного и того же назначения (коммерческое, промышленное, жилое), коммерческое жилье включает жилое и коммерческое жилье. В процессе практики необходимо обращать внимание на то, к какому типу земли она принадлежит, и ссылаться на стоимость земли того же характера в пределах присоединенного земельного участка, в основном имея в виду стоимость аналогичных рынков недвижимости.

В-четвертых, метод разработки гипотез.

1. Гипотетический метод разработки на практике применяется редко. Группа по сносу зданий Интин уже разобралась с таким случаем. Застройщик, в свою очередь, общается с правительством как сносимое лицо и должен использовать гипотетический метод разработки для фактической оценки. Застройщику необходимо использовать землю для фактического развития. Целью застройки земли могут быть коммерческие, жилые или заводские здания, и застройка земли должна использоваться для удовлетворения основных требований застройки. Поэтому необходимо оценить стоимость земли после застройки, вычесть соответствующие налоги и сборы, соответствующие убытки после землепользования и т. д. и отразить рыночную стоимость.

2. Многие малые и средние предприятия надеются применить метод гипотетического освоения, особенно для части неиспользуемой земли, то есть фактически застройщик не использовал ее после покупки. Когда застройщик все еще подает заявку на утверждение планировки и других сопутствующих документов, поведение при занятии земли следует оценивать с использованием метода гипотетического развития. Если компания переезжает, как оценить стоимость оставшейся земли? Для оценки стоимости прав землепользования необходимо использовать подход гипотетического развития.

В-пятых, базовый метод коррекции цен на землю.

1. Метод корректировки базовой цены на землю – это, главным образом, метод оценки, используемый при оценке фактического местоположения земли. Определение поправочного коэффициента и конечной стоимости исходя из местоположения земельного участка на практике не получило широкого распространения. На практике для оценки мы обычно используем метод дополнительных затрат и метод рыночного сравнения. Однако наши юристы хотели бы напомнить малым и средним предприятиям, что если они генерируют относительно высокую прибыль и работают в трудоемких, трудоемких или запатентованных технологиях отраслях с высокой добавленной стоимостью и перспективы которых, как ожидается, будут расти в геометрической прогрессии, они должны проводить оценку доходным методом.

2. Если это компания по производству запчастей для искусственного интеллекта, запатентованная технология во всей отрасли может быть использована только некоторыми иностранными компаниями, и большая часть продукции продается за границу. Такие предприятия должны использовать доходный метод для оценки своих потерь от остановки производства и деятельности. Потому что в этом году могут быть финансирование и долги, а в следующем году могут быть большие доходы. Если компания рассчитывает свои убытки от остановки производства и бизнеса на определенный период, она должна использовать доходный метод.

Интин напоминает вам:

Даже если одна и та же оценочная компания выберет разные методы оценки, результаты оценки будут сильно отличаться. От того, какой метод оценки будет выбран, напрямую зависит размер компенсации при переселении. Если у сносимого лица есть возражения против отчета об оценке, ему следует своевременно подать заявление о проведении проверки или попросить юриста вмешаться в процесс оценки и принять участие в переговорах. Сносимые лица должны подать заявление о пересмотре в течение 10 дней с момента получения отчета об оценке. Если вы не удовлетворены результатом проверки, вы можете проконсультироваться с юристом, который провел углубленное исследование оценки сноса и принял соответствующие методы для защиты ваших законных прав и интересов.