Юридическая информация

Введение в статью: Многие друзья кажутся очень пассивными, когда сталкиваются с приобретением и сносом земли. Они не знают, откуда берется сумма компенсации? Я не знаю, как защитить свои законные права и интересы. Многие считают, что выплаченная компенсация слишком мала! Итак, как увеличить компенсацию за снос? Разумная оценка – важное звено! Вы поймете, прочитав эти 5 пунктов!

1. Основные этапы оценки

(1) Выбор оценочного агентства

1. Стороны, занимающиеся сносом, совместно выбирают агентство по оценке.

Муниципальные и окружные департаменты по управлению недвижимостью должны раскрыть общественности ряд оценочных агентств с высокой квалификацией, сильным комплексным потенциалом и хорошей социальной репутацией, чтобы стороны, занимающиеся сносом, могли выбирать из них.

2. Сносчик инвестирует в доверительное управление оценочному агентству.

После определения агентства по оценке сноса его обычно поручает сносчик. Клиент подписывает с оценочным агентством письменный договор поручения на проведение оценки сноса.

3. Обе стороны сноса выбирают оценочную организацию соответственно.

Если у обеих сторон есть сомнения относительно оценочного агентства и результатов оценки, Ин Тин предлагает, чтобы и разрушители, и сносимые лица могли выбрать оценочное агентство, и обе стороны и оценщик ведут переговоры и ведут переговоры, чтобы прийти к окончательной оценочной цене.

(2) Исследование и измерение оценочным агентством

Стороны, участвующие в сносе, предоставляют информацию об оценке сноса и помогают оценочному агентству в проведении проверок на месте. Проводить выездные осмотры сносимых домов, вести учет выездных осмотров и делать снимки, отражающие внешний вид и внутреннее состояние сносимых домов. Протоколы полевых изысканий подписываются и утверждаются оценщиком, сносчиком и лицами, осуществляющими снос, во время полевых изысканий.

(3) Публичное объявление предварительного отчета об оценке

Оценочная организация в течение 7 дней доводит до сведения сносимых лиц предварительные результаты оценки каждого домохозяйства, проводит разъяснения на месте, заслушивает соответствующие заключения. По истечении рекламного периода оценочное агентство в рамках поручения предоставляет клиенту общий отчет об оценке и отчет об оценке домохозяйств сносимых домов. Клиент передает отчет об оценке дома сносимым лицам.

(4) Рассмотрение заявления

Ин Тин считает, что если стороны, занимающиеся сносом, имеют возражения против результатов оценки, они могут обратиться в письменной форме в первоначальное оценочное агентство для проверки оценки в течение 5 дней с даты получения отчета об оценке или могут поручить проведение оценки другому оценочному агентству.

2. Разные методы оценки имеют разную компенсацию.

1. Зарегистрированный оценщик недвижимости должен, исходя из объекта оценки и условий местного рынка недвижимости, провести анализ пригодности рыночного метода, метода доходов, метода затрат, метода гипотетического развития и других методов оценки, а затем выбрать один или несколько из этих методов для оценки стоимости экспроприированного дома.

2. Согласно уведомлению Министерства жилищного строительства и городского и сельского развития об издании «Мер по отчуждению и оценке домов на землях, находящихся в государственной собственности», статья 13 предусматривает: Зарегистрированный оценщик недвижимости должен, исходя из объекта оценки и условий местного рынка недвижимости, провести анализ применимости рыночного метода, доходного метода, затратного метода, метода гипотетической застройки и других методов оценки, а затем выбрать один или несколько из этих методов для оценки стоимости. экспроприированного дома.

3. Интин узнала, что если есть сделки с аналогичной недвижимостью экспроприированного дома, для оценки следует использовать рыночный метод; если экспроприированный дом или подобное ему недвижимое имущество имеет экономическую выгоду, для оценки следует использовать доходный метод; если экспроприированный дом находится в стадии строительства, для оценки следует использовать метод гипотетической застройки. Если для оценки можно одновременно выбрать два или более метода оценки, для оценки следует использовать более двух методов оценки, а результаты оценки должны быть разумно определены после проверки и сравнения результатов расчетов различных методов оценки.

4. В дополнение к вышесказанному необходимо также учитывать факторы, влияющие на стоимость экспроприированных домов, такие как местоположение, использование, структура здания, новизна, площадь здания и площадь дома, права землепользования и т. д. дома.

5. При оценке по затратному методу сносимым домохозяйствам будет компенсирована только себестоимость дома. Оценка затратного метода обеспечивает наименьшую компенсацию. Домохозяйства, осуществляющие снос, могут отказаться от этого метода оценки. Затратный метод определяет стоимость выкупа актива на основе текущей рыночной цены, а рыночный метод определяет стоимость на основе цены сделки с активом на рынке. Первое в основном определяется с точки зрения покупателя, то есть на основе затрат на приобретение и строительство актива. Последняя определяется с точки зрения продавца, то есть цены продажи на рынке. Вообще говоря, при оценке компенсации за отвод земли и сноса следует учитывать рыночную цену окружающего жилья, а компенсация должна основываться на оценочной цене. Оценка рыночным методом более справедлива и обеспечивает большую компенсацию, чем оценка затратным методом.

Интин напоминает вам:

Если у сносимых лиц есть возражения по поводу отчета об оценке, им следует своевременно подать заявку на рассмотрение. Они также могут попросить адвоката вмешаться в процесс оценки и принять участие в переговорах. Если у отчуждаемого лица или отдела по отчуждению жилья имеются возражения против результатов оценки, они в течение 10 дней со дня получения отчета об оценке должны обратиться в орган по оценке стоимости недвижимого имущества для проверки оценки. Первоначальное агентство по оценке стоимости недвижимости обязано рассмотреть результаты оценки в течение 10 дней со дня получения письменного заявления о проведении обзорной оценки. Если после проверки первоначальный результат оценки будет изменен, должен быть выдан новый отчет об оценке; если результат оценки не изменился, об этом заявителю на проведение экспертизы и оценки сообщается письменно. В случае наличия у отчуждаемого лица или отдела по отчуждению жилья возражений по результатам проверки первоначального органа по оценке стоимости недвижимого имущества они в течение 10 дней со дня получения результатов проверки должны обратиться в экспертную комиссию для проведения оценки места расположения отчужденных домов. Статья 26 Положения об отчуждении и компенсации домов на землях, находящихся в государственной собственности, предусматривает, что «Если экспроприируемое лицо не удовлетворено решением о компенсации, оно может подать заявление о пересмотре административного дела в соответствии с законом или подать административный иск в соответствии с законом.