административное соглашение

[Основные моменты дела]

Девелоперская компания выиграла в пакете два участка А и Б. Поскольку срок строительства коммерческого комплекса на участке B был просрочен, Бюро природных ресурсов рассчитало заранее оцененные убытки, исходя из общей стоимости двух участков, в размере 999 миллионов юаней. Компания отказалась принять штраф и посчитала, что завершение участка А идет по графику, а задержка на участке Б частично вызвана корректировками государственного планирования, поэтому подала заявку на административную проверку.

Адвокат Ин Тин отметил, что суть этого дела заключается в том, что надзор должен основываться на «посылке», а не на «общем договоре». Агентство по пересмотру в конце концов приняло эту точку зрения и установило, что участки A и B были оценены независимо и построены поэтапно. Только участок Б составлял 20% от общей стоимости, и штраф, основанный на общей сумме, был явно неуместен. В то же время новые положения административного органа привели к задержке выдачи разрешения на строительство, и ответственность не должна полностью нести предприятие.

По инициативе органа по проверке административный орган самостоятельно исправил ошибку, и компания отозвала свою заявку, успешно избежав убытков почти в один миллиард юаней. Этот случай подчеркивает ключевую роль административного контроля в защите законных прав и интересов частных предприятий и исправлении неправомерного административного поведения. Он также представляет собой важную справочную информацию по аналогичным спорам об исполнении земельных контрактов.

Девелоперская компания была недовольна административным пересмотром бюро природных ресурсов и планирования определенного города в провинции Чжэцзян по взысканию заранее оцененных убытков - надзор и управление административным органом за выполнением «Договора о передаче прав на землепользование под строительство, находящееся в государственной собственности» должно быть основано на земельных участках[Основные факты дела]В 2017 году заявитель, девелоперская компания, получила права на использование государственной земли под застройку для двух участков A и B парка в городе провинции Чжэцзян посредством пакетных торгов, а затем подписала «Контракт о передаче прав на использование государственной земли под застройку» с бывшим городским бюро земель и ресурсов (ныне городское бюро природных ресурсов и планирования). В контракте четко оговариваются площадь передачи, местоположение, общая стоимость передачи, время начала и завершения строительного проекта, условия планирования и т. д. участков A и B соответственно. В нем также предусмотрена ответственность за нарушение договора в связи с просрочкой завершения строительства: за каждый день просрочки должен быть уплачен штраф в размере 1 ‰ от общей стоимости передачи прав землепользования. В ходе исполнения договора первоначальное земельно-ресурсное бюро ответчика определенного города установило, что заявитель завершил строительство жилого объекта на участке А в соответствии с соглашением. Однако по собственным причинам заявителя проект коммерческого комплекса на участке Б не был завершен в срок. Соответственно, ответчик вынес «Решение о выплате заранее оцененных убытков» 18 апреля 2024 года, определив, что заявитель несет ответственность за нарушение контракта из-за просрочки завершения строительства двух участков A и B на 689 дней и должен выплатить заранее оцененные убытки в размере 999,739 миллионов юаней, исходя из общей цены передачи права землепользования (включая участки A и B). Заявитель был недоволен этим решением и обратился с просьбой о пересмотре административного решения к Народному правительству определенного города с просьбой отменить решение о выплате заранее оцененного ущерба.
【Результат повторного рассмотрения】

Орган административного надзора пришел к выводу, что предметом рассмотрения дела было то, должен ли заявитель нести ответственность за нарушение договора и был ли расчет заранее оцененных убытков разумным. Орган по административному пересмотру, проводя слушания, проверки строительных проектов на местах и ​​созывая коллективные обсуждения дел, считает, что, ссылаясь на практику расследования, выявления и обработки пустующих земель на земельной основе при отчуждении пустующих земель, надзор и управление исполнением договоров о передаче права землепользования под строительство, находящееся в государственной собственности, также должно осуществляться на парциальной основе. В данном случае Участок А и Участок Б представляли собой два независимых земельных участка. Оценочная цена определялась отдельно перед передачей. После передачи проект поэтапно был представлен на утверждение строительства. Исполнение договора должно контролироваться отдельно для разных земельных участков. Цена участка проекта коммерческого комплекса на Участке Б составляла лишь 20% от общей трансфертной цены контракта, но ответчик рассчитал заранее оцененные убытки на основе общей трансфертной цены двух участков, что было явно неуместно. Кроме того, после подписания «Договора о передаче прав на землепользование, находящееся в государственной собственности», местное правительство потребовало от заявителя пересмотреть план в связи с введением новых правил, что привело к задержке в оформлении разрешений на строительство для проекта коммерческого комплекса в Блоке Б. Ответчик прямо определил, что проект коммерческого комплекса был завершен с опозданием по собственным причинам заявителя, что было несправедливо. Соответственно, орган административного надзора указал ответчику на наличие проблем с решением по делу, что побудило ответчика исправить ошибку самостоятельно. Заявитель добровольно отозвал заявление об административном пересмотре, и административное рассмотрение было прекращено.

【Типичное значение】
Надзор и управление исполнением договоров о передаче прав на землепользование, находящихся в государственной собственности, в соответствии с законами и постановлениями является для правительства установленным законом средством усиления макроконтроля над землей, а также неизбежным требованием для регулирования поведения рынка земли и содействия экономичному и интенсивному землепользованию. Органы административного надзора должны добросовестно выполнять Закон о развитии частной экономики, обеспечивать, чтобы частные экономические организации имели равное использование земли и других производственных факторов в соответствии с законом, и решительно положить конец поведению, которое наносит ущерб законным правам и интересам частных предприятий. В данном случае орган административного надзора настаивал на том, чтобы принять факты за основу, а закон как критерий, и определил, что надзор и управление исполнением «Договора о передаче прав на землепользование под строительство, находящееся в государственной собственности» должно основываться на земельных участках. Он также указал, что определение ответчика о том, что заявитель должен нести ответственность за нарушение договора, было несправедливым, а расчет суммы заранее оцененных убытков был явно неправомерным. Исправив неправильное понимание ответчика о том, что «общая передача равна общей ответственности», и побудив ответчика самостоятельно исправить неправомерное поведение по надзору за деятельностью, оно позволило избежать экономических потерь почти в один миллиард юаней для частных предприятий, эффективно защитило права и интересы предприятий в равном использовании земли и других производственных факторов в соответствии с законом, а также создало хорошую среду для развития частных предприятий.